日本房地产消失了三十年 现在有什么变化
现在，中国的房地产市场又站在了转折点，各地纷纷出台支持住房消费政策，诸如长三角的苏州、南京等城市，也放松了限购、限售政策。过去一年在覆盖金融、土地、住房的全域紧缩政策，推着国内的房地产市场滑入谷底，今年又遭遇奥密克戎引发的新一轮疫情冲击，各地的财政、民生都有些吃不消。
房地产业是事实的经济支柱产业，必须为稳定宏观经济大盘发挥积极作用，已经成为上下共识，“促进房地产业健康发展”成为新阶段施政的主旋律。
新一轮的刺激住房消费会不会引发新的市场泡沫？每当探讨中国房地产业的转变和发展，总习惯引入日本房地产业作为参照。过去两年，中国的房地产被认为是经济体系中最大的灰犀牛，而日本房地产泡沫，被认为是人类历史上最著名的泡沫之一。
我们习惯视日本房地产陷在“失去的三十年”里，但2020年疫情以来，日本成为全球不动产投资的热门目的地，新建住宅均价连续五年创下历史新高。日本的房地产市场呈现复苏势头，和中国的房地产市场同样站在了转折点。当前日本房地产市场的发展，又给我们提供了什么启示。
Part ｜ 01
日本的多主体协同住房模式
日本没有采取单纯依靠市场机制的自由市场住房模式，也没有采取完全依赖政府调控的福利国家住房模式。作为发达国家的日本，在住房模式上，采用的是介于二者之间的具有日本特点的“多主体协同”住房模式。
进入21世纪，为应对日益突出的少子老龄化和环境问题等新情况，适应住房需求从量到质的转变，日本再次启动住房政策改革。2006年制定《居住生活基本法》，确立了住房供给·建设·改良·管理四大基本理念和基本措施，由日本政府制定《居住生活基本计划（全国计划）》、各都道府县制定都道府县计划。据此日本住房政策出现新进展，如充分确保老年人居住稳定、多管齐下确保住宅品质、构建住宅纠纷处理体制、完善存量房翻新市场、构筑住宅安全网等。
至此，日本住房模式形成了多层、多元、多主体供给的新结构。自有住宅和租赁住宅均衡发展，自有住宅主要靠市场供给，住宅租赁市场层次分明，政府主导的具有保障房性质的公营租房、UR租赁住宅（原公团住宅）、公社租房和民营租房、雇主为雇员提供的给予住宅等五种方式共同构成了日本住宅租赁市场。
不同于我国70年产权的商品住宅，日本的自有住宅是固定资产，土地为私有制，其子女享有继承权。
日本政府出于经济发展和社会稳定等多方面考虑，鼓励国民购房。根据日本总务省统计局的统计，日本全国住宅自有率常年稳定在60%左右。另一方面，在日本全国土地平均价格波动的情况下，住宅租赁交易依然保持平稳状态，包括政府供给、私人供给等在内的租赁住宅合计占日本住宅总量的36%左右。
流通市场的自有住宅分低层公寓、高层公寓、塔式公寓、普通独栋（一户建）、别墅五类。低层公寓一般是2层的木质结构，也有用轻量钢筋结构，这种类型的房产是低收入阶层的最佳选择。高层公寓、塔式公寓有电梯，有管理组合，管理费较高。普通独栋日本漫画或电视剧中最常见的日式独立住宅，更适合一家人一起居住。别墅与我国别墅相似，普遍带有不小的精美庭院，内部装修豪华。
日本不动产经济研究所近日发布的数据显示，2021年日本全国新建住宅发售数量为7万7552套，比上年增长29.5％。在东京圈及近畿圈的拉动下，新建住宅发售数量时隔3年超过上年，也超过了新冠疫情前的水平。新建住宅均价为5115万日元（约合人民币280万元），东京圈上涨2.9％，近畿圈上涨9.1％，连续5年创下历史最高。
作为对比，2021年中国商品住宅销售面积15.7亿平米，同比增长1.1%，销售额16.3万亿元，同比增长5.3%，按100㎡/套计算，套均价104万元。同期日本人口总量是1.255亿，中国是14.12亿。
Part ｜ 02
日本的住房贷款模式
日本房贷市场主要有两种模式，政府住房金融机构和商业银行贷款。
政府住房金融机构
随着战后日本经济的迅速恢复，为解决人口居住问题，日本政府设立政策性金融机构——日本住宅金融公库。职能是解除战后严重的住房困难，为民众提供住房建设资金，办理住房用地购置资金贷款。从业务上看，住宅金融公库主要向中、低收入者提供资金支持，为民间开发租赁性住房提供长期低息资金。
2007年，日本住宅金融支持机构成立，正式取代了住宅金融公库，业务也转变为对金融机构的住宅贷款支持，不再直接向个人提供住房贷款。具体职责是收购私人金融机构住房贷款资产进行证券化，在资本市场发行房贷支持证券，为住房金融市场提供稳定的资金来源。
数据显示，该机构长期占据日本25%-35%的住房贷款市场。近年来，该机构提供的长期贷款利率在1.1%-1.2%，而同期日本城市银行的变动型房贷中间利率一直保持在2.48%。
商业银行贷款
商业银行是日本金融体系的主体。主要包括都市银行（如三菱东京UFJ银行、第一劝业银行等）和地方银行（地方性的金融机构）。主要服务于高收入阶层，以商业性贷款解决其住房资金需求，其利率相对较高，条件相对严格。
“失去的20年”期间，日本的基准利率和房贷利率开始大幅下滑，日本经济一蹶不振。2016年，在“安倍经济学”政策下，日本央行通过决议将基准利率调整为-0.1%，日本也因此成为亚洲首个实施负利率的国家，从此正式步入“负利率时代”。负利率政策的推进，购房者的热情有所提高。
根据相关数据显示，2021年9月份中国内地的首套房贷利率高达5.46%，二套房的房贷利率甚至高达5.83%，位列全球主要经济体的“第一位”。
美国的房贷利率仅有3.69%，而“欧元区”的英法德三国也仅有2%左右，中国香港和中国台湾也是2%左右，而日本的房贷利率为1.41%，在全球主要经济体中是最低的。
虽然日本的购房者享受低息贷款，但每年需要承担相当于房价的1%-1.4%的房产税，房产持有成本这一点与中国存在显著的差别。
Part ｜ 03
日本房地产消失三十年的源起
要从根源上找到日本泡沫的起点，《广场协议》可能是一个绕不开的主题。
《广场协议》后日元升值和日本孕育出危险的超级泡沫之间本来没有什么必然联系。但在广场协议后，日本不光要享受日元升值带来的好处，还想抵消负面影响。
日本央行在《广场协议》后的一年半内把基准利率从5%大幅降低到2.5%，而且纵容泛滥的货币疯狂投机，缺少应有的监管。
1986-1989年期间，日本的房价涨得有多可怕呢？它在过去二十年已经累计上涨十倍的高基数之上，只用了三年时间就又翻了一番，东京等大城市三年间的涨幅更是超过200%。
东京房价走势
日本股市的崩盘比楼市早了两年，本质上是日本央行发现问题之后果断行动的结果。日本央行在1989年5月、10月、12月分别3次连续宣布调高利率，采取紧缩性的货币政策。1990年，日本央行在行长三重野康的领导下继续加息、收紧货币政策，基准利率从4.25%大幅提高到6%。一年之后的1991年，日本政府又出台了地价税，同时强化了特别土地保有税，日本房价才算见顶下跌，开启了二十年漫漫熊市。
日本在90年代初房价下跌的直接原因是央行收紧货币政策，但日本房价能持续下跌二十年最大的原因就是老龄化。
日本人口结构的变化
因为日本当时的城市化率已经接近80%，可以料定未来城市的新增人口非常有限，更重要的是1991年时日本的老龄化正在快速加重。站在1991年向后展望，日本未来的住房需求铁定是越来越少的。
Part ｜ 04
日本房地产迎来复苏
据日本土地研究所(LandInstitute of Japan)的数据显示，2021年日本全国住宅地产价格指数上涨了6.9%，为日本最高水平。2020年、2019年、2018年和2017年的年增长率分别为3%、0.5%、2.1%和2.4%。
日本不动产经济研究所4月18日公布的2021年度东京圈（东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县）新建住宅均价为6360万日元（约合人民币318万元）/套。比上年度高6.1％，自1990年度泡沫期以来时隔31年再次创出历史新高。不仅仅是价格的上涨，新建住宅发售量同比增长13.2％至3万2872套。连续2年超过上年实绩。
可以说疫情后的这几年，日本的房地产市场迎来了新的发展机遇，成交价跟成交量快速上涨，导致这一现象的原因主要可以分为国内国外2个原因。
首先是国外，第一太平戴维斯(Savills)在2021年发布了一份报告:“尽管全球疫情和随后的经济衰退让房地产市场陷入动荡，但以防御性著称的日本住宅市场却吸引了全球投资者，尤其是东京投资者的浓厚兴趣。”日本不限制外国人购买永久保有地，对于外国置业投资者的税金政策上与本国一视同仁，在低利率的支撑下，日本尤其是东京迅速成为亚洲超级富豪进行房地产投资的目的地。除了距离中国比较近以外，作为亚洲金融中心之一，日本房产的租售比，包括持有成本以及房产的保值跟增值上都是具有相当的吸引力。
国内方面，疫情导致消费者在寻找符合新生活方式的住宅。在以大企业为中心实施居家办公的背景下，很多人想在家里工作但对现有住宅的房间布局等方面存在不满，找新房子的倾向越来越强烈。随着居家办公的长期普及，选择住在郊外的人会越来越多。过去郊外一些看不上的不动产，在经过改造后重新产生了价值，甚至一些市中心原来相对偏远的住宅也成为了热门。
虽然日本的房地产在这2年迎来了量价齐升的快速复苏，那这种情况，到底能持续多久呢？
首先从日本国内人口看。截止到2021年，日本总人口已经连续12年“负增长”，平均每年减少232万人。同时，日本也是全球老龄化最严重的城市，2021年，日本65岁以上人口占比达到29.1%，远高于欧美等发达国家（20%），人口减少和老龄化带来的居民收入降低和购房需求减少，后期将导致日本住房过剩，需求向核心城市聚集，房地产市场的分化会进一步加重。
其次是经济，日本旅游业、进出口贸易等支柱行业受疫情影响较大，导致失业率上升，居民可支配收入减少，民间消费不振，通货紧缩加剧。
这两方面综合影响下，预计未来日本房地产市场难以保持近2年的强劲复苏态势，城市核心区域的房产依然是保值的优质资产，但对外围区域尤其是配套不完善的区域房产的需求将持续减少。
Part ｜ 05
人口 还是人口
无论货币政策引导下的市场如何变化，房子作为消费品，其持续生产和价值提升的支撑是人的需求，需求和收入、预期挂钩，但核心还是人口数量，这一数量不仅是人口总量，还包括增长趋势和结构改变。
5月8日马斯克评论日本人口统计数字称，“除非出现变化致出生率超过死亡率，否则日本最终会不复存在。”日本总务省日前公布的人口统计数据显示，截至2021年10月1日，日本总人口为1.255亿人，与2020年10月相比，减少了64.4万人。当下日本65岁以上老年人达3617万，在总人口中占28.7%，高龄人口比例全球第一，沉重的养老负担致使892万的老年人仍在全职或兼职工作。
尽管日本人口总量排全球第11位，但人口出生率下降和严重的人口老龄化，不仅仅是行业危机，更是国家危机。
虽然中国人口仍保持正增长，但2021年末我国人口14.12亿人，比上年末增加48万人，中国人口已经进入零增长区间。已经公布人口数据的30个省份中，黑龙江、辽宁、重庆、内蒙古、湖南、湖北、上海、江苏、河北和山西10个省份人口自然增长为负，除了上海实行人口总量控制，江苏的人口负增长不免令人咋舌。
目前中国的老龄人口占比为11.5%，虽然远不及日本，但已经高于世界9.1%的平均水平。
两项严峻的指标向行业传递着危机感，但在人口结构中，还有一项指标给行业传递着希望，就是城镇化率。
目前我国常住人口城镇化率64%，仅相当于日本20世纪60年代水平。根据日本经验数据，城镇化达到78%左右商品房成交来到历史高点，按照我国以往城镇化增速1.4%/年，10年后到达高点。
当下城镇化给行业的机会，正如银保监会主席郭树清在今年提出的，中国还有3亿多的新市民群体，在就业创业、租房买房、子女教育、医疗、养老方面有实际需求。有别于之前的人口红利，对地方而言，3亿新市民的人口红利，注定不是普惠的。
中国的人口流动路径伴随这几年长三角、大湾区牵引的大城市化基本固定，人口持续向东部区域及中西部核心城市聚集，根据各城市规划数据，中国排名前15的城市至2035年常住人口总增量预计将达到4633万。
核心城市对人口的虹吸效应是持续的，三四五线城市面临难以逆转的人口和产业的伴生衰退。近期国家出台《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，旨在为这一趋势找准稳健的出路。截至2021年底，我国有1472个县及394个县级市，按照《意见》分为五类，分别是大城市周边县城、专业功能县城、农产品主产区县城、重点生态功能区县城、人口流失县城。显然，大城市周边县城有望承接更多大城市人口和产业转移，在人口净流入情况下，房地产市场存在着发展机会。而人口流失县城基本失去了增量市场的机会。
中央提出房地产业要探索新的发展模式，城市更新、保障房建设、长租房运营都是明确的方向。当政策再度刺激住房消费，行业蠢蠢欲动，作为行业从业者，期盼着复苏，却也不愿看到历史重演，房地产的一片欢呼背后，是实体经济的一片黯淡。房地产不再吸血实体经济，“房住不炒”当是不可动摇的方针，依赖长租房、保障房的发展，真正颠覆住房消费理念，核心城市不动产保留适度的金融属性，其他区域住房完全回归居住，人口往大城市聚集的趋势不可逆，但在房价友好的三四五线，会有一定的受众，就像当下的鹤岗。
如万科总裁对当下房地产市场的判断，房地产是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。但不论是对房企还是地方来说，要想在十万亿的市场行稳致远，对房企的综合运营能力要求，对城市的产业运营能力要求，愈加严苛。
数据来源：日本总务省统计局、日本不动产经济研究所、日本国土交通省、日本住宅金融支持机构、日本土地研究所(Land Institute of Japan)、第一太平戴维斯(Savills)、CEICData、日本经验数据、国家统计局。
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