贝壳研究院：2022年成都房地产市场年度观察
发布时间：2023-09-17 点击量：132
2022年尾声临近，成都房地产市场经历了什么样的起伏？购房者的消费行为发生了哪些趋势性的变化？又是什么原因导致这些变化发生？希望通过以下分析和思考，能够帮助大家理解市场，判断2023年的趋势。
01、城市基本面观察
2022年全国房地产市场经历前高后低，三重压力犹存。从国家统计局公布的数据，反映需求侧的商品房销售额前11月同比下滑26.6%，反映供应侧的房地产竣工面积下滑19.0%，开发投资下滑9.8%。虽然三季度在需求侧和供给侧出现了小翘尾，但整体盘点行业年末仍然处于一个磨底的过程。
2022年成都房地产住宅市场趋势有两个明显特征。当一个城市的二手房年累计交易量超过新房交易量，我们普遍认为这个城市进入到了存量房市场，2022年成都的存量住宅交易量在历史上首次超过新房住宅交易量，这是一个里程碑的事件。二是一圈层的交易量占比不降反增，这个趋势不同于往年，占据全城交易量约4成比重。二圈层交易量占比仍稳定占据全城主力位，变化不大。
我们认为形成一二手房交易格局背后的原因可能在于：一是去年以来的开发商出清风险使得消费者对避险情绪急剧上升，导致新房供需两端均出现下滑。二手房交易无交付风险，影响更多来自于需求端，市场韧性明显强于新房市场。二是新房与二手房交易在套均面积和总价上的差距逐年递增，互补性不断增强，但背后却是置业需求的分化。如果二手交易链条阻力增强，以小换大，以旧换新的换房需求受到的影响也会加深。
为了进一步证明这个观点，我们以每两年成都一二手市场交易量的变化进行相关性分析，从2017年至今，相关系数的变化非常明显，一二手市场唇齿相依，拟合度（R2）逐渐递增。
2022年成都房地产二手住宅消费趋势出现了更为明显的变化。我们观察到在主力成交区域高单价成交占比不增反降，但成交户型在套三以上的成交占比却增长明显。我们倾向于认为，居民的住房消费在内外环境的变化过程中，购房偏好从追求资产回报逐步转变为追求性价比，更加注重决策质量。
02、向上与向下的力量
对标重点城市二手房交易数据，成都是唯一在成交量价两端同时表现出韧性的城市，我们认为背后有两种力量起到了关键的作用。
第一种向下的力量和三年的疫情息息相关。房地产交易是一个低频、高标的且高度依赖线下行为的行业。我们发现过去三年散发的疫情对线下带看量的影响明显，并且在2022年更加高频。随着防疫政策的不断优化，这样的制约因素可能在2023年会显著减弱。
向下力量导致短期内难以消除的预期变化。几年的疫情，给居民部门带来了比较明显的伤疤，这些伤疤有一些是心理性的，影响了对未来的预期。我们观察到二手房客户和房源成交周期在过去两年均有显著的抬升，入市信心明显减弱，决策更为谨慎。过去多年形成的提前消费机制转变为理性消费、延迟消费。
第二种向上的力量首先和金融政策有关。从2021年4季度开始，成都的首套和二套主流贷款利率逐月下调，截至今年末成都首套主流房贷利率4.30%，二套主流房贷利率4.90%，同时贷款占比逐月提升，以二手房为例，居民贷款购房占比回升至76%，接近2020年下半年水平。
更强的向上力量来自于 “5.31新八条”等一系列新政出台。今年，成都在优化家庭住房总套数认定标准、优化无房居民家庭认定标准、多孩家庭购房支持、人才购房支持、公积金贷款首付比例下调、简化摇号政策、优化区域限购、二手房带押过户等举措方面下足功夫。1-5月，一二手市场交易量同比下滑幅度均超过40%，6-12月二手同比由负转正实现增长，新房同比下滑幅度明显收窄。
以5.31新政为例，新政后次新房供应再次被有效激发，在成都有坚实人口流入支持的区域，品质需求得到快速兑现释放。
03、大城市的胜利
2021年成都都市圈实现的地区生产总值（GDP）占全省的比重46.4%。常住人口占全省比重25.02%，刚性和居住改善需求长期存在。我们关注2023年行业发展的5个趋势：
我们相信，先租后买、先小后大、先旧后新是必然的住房消费模式。成都租房的平均年龄只有29岁，二手房购房的平均年龄只有33岁，年轻而富有活力，住房消费链长期存在。
2022年12月23日，成都凤凰山足球场迎来了首秀，放票首日上万球迷直接把售票小程序干“崩”，最终三万多人涌入球场。
这座城市的倔强值得被关注，再天大的事情，都灭不了烟火气息，成都人的乐观，长期存在。
